温州公司网站建设(温州网站建站公司)

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◎来源丨温州房哥

◎文/编丨房哥团队

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在上周文章《 市区楼市“重演2014”？No！但更让人担忧的是…… 》中，房哥说到，温州楼市的“症结”，在于 总量过剩、品质住宅趋于饱和，而 新增需求不足。

关于如何增加楼市需求这个问题，政府可谓绞尽脑汁，想到的办法，大多是试图通过产业集聚（特别是新兴产业集聚）推动人口集聚。这几年，无论是滨江CBD、七都未来科技岛，还是浙南科技城、瓯江口，还有城西刚刚公布的《加快西部新城核心区产业招商实施意见》征求意见稿，都以产业政策和招商引才为抓手……

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▲截图自鹿城区政府官网

▲西部新城核心区范围示意：北至瓯江路、西至诸甬温铁路、南至过境路、东至瓯斯达路围合而成的矩形区域。图据：温州市自然资源和规划局官网、温州房产圈

咱们以“西部新城”相关政策为例：

----产业导向：西部新城核心区鼓励时尚智造、装备制造、数字经济及相关生产性服务业等行业企业、总部企业、商会类机构及温商落户；

----招商引资：重大产业项目落地享有建设奖励、贡献奖励、建筑品质奖励、转让权益、租赁补贴（具体不展开，详见文末原文链接）。

----招才引智：享有高管奖励、解决人才子女教育问题（在学前和义务教育阶段，落地企业F1、F2类人才统筹解决其子女入学，E类以上层次人才、全日制硕士研究生优先解决其子女入读区级公办学校）。

根据《加快西部新城核心区产业招商实施意见》（征求意见稿）概括，以文件原文为准

同样的路数、熟悉的味道，刚刚完成“腾笼”的西部新城，还是围绕着高端制造业及其相关生产性服务业做文章。

▲鹿城西部新城概念方案示意效果图，以规划落地实施为准。/来源 温州新闻客户端

“西部新城”的规划，走得还是高大上路线。对此，我们认为其落地实施，还是要吸取其它一些片区“高举高打，却没有多少实效”的经验，注意接温州的地气， 与区域的资源禀赋相匹配。

为啥这么说呢？因为在当下这个城市发展阶段，温州试图通过“招商、引资、引才”等手段在新兴产业端发力，难度较大。

原因剖析

目前经济发展已经进入新常态，显然已经过了产业全面扩张的年代，正因为传统产能过剩，才有了这几年的供给侧改革。

传统产能过剩，许多城市在“去工业化”的阵痛中。由此，大家不约而同，都想在新能源产业、信息产业、高端制造业、高端服务业等方向发力。

但问题在于“僧多粥少”，“分蛋糕”的城市很多，而蛋糕就那么大。现在的城际竞争，相较当年的“招商引资”搞工业多赢，其内卷程度，已不可同日而语。

而温州在这方面的竞争，别说和杭州宁波相比，就与兄弟城市嘉兴、湖州等相比，也没有多少优势。

就以近年来引进的新能源产业项目“某马”为例，早期项目方曾与湖州某区招商洽谈，可人家政府选择的项目更多，根本看不上，最后来到了温州。地方政府选产业，但更关键的是：产业也在选择地方。

温州之所以在这场“双向选择”中没有竞争优势，原因是多方面的，比如土地成本高，生活成本较高、人才吸引力不足，加上当前产业发展和链条延伸主要围绕着都市圈的集聚效应和溢出红利，如环沪长三角、广深珠三角等等，温州在这方面，也吃亏不少。

如果你只能“吃别人挑剩”的，加上别人也“吃不饱”，那么可想而知，你能寄多少希望于此。

温州的原先优势，在于依靠“白天当老板、晚上睡地板”的精神，构建起完备的传统轻工制造业产业链生态。然而在新兴产业重构和引进方面，这个优势，发挥不了作用。

看来，依靠产业集聚带来有质量人口的持续流入，来撑起温州楼市的新增需求，目前来看并不现实。那么，温州楼市的后续增量需求，到哪里挖掘呢？

关于这一点，我们先来看下面这组数据：

这130万以上的新温州人，在温州生产、生活，但是温州公司网站建设他们中绝大多数并没有在温州置业、没有在温落户。他们中的大多数是 制造业、 普通服务业从业人员。

这一批新温州人的收入情况、居住租金情况如何呢？

12月初，房探以位于鹿城鞋都的大都市女鞋智造基地为采样点，进行了采样调查。

房探了解到大都市女鞋智造基地园区及其周边聚集了上千家鞋生产企业，从业人员近2万人。其中，大都市女鞋智造基地入住各类鞋企100多家，从业人员1万余人（住宿在产业园宿舍的约有四五千人）。企业员工各层级多为新温州人，温州本地人比例占比大致在1-2%。

▲园区实景图

房探了解到部分鞋类公司各类层级蓝领收入及租金大致分布：

年收入

租金

普工

5万上下浮动 （保底+计件）

≤500元居多，多住宿舍

普通技工

7-8万上下浮动 （保底＋计件）

租金500-2000元档较受欢迎。其中，类似单身公寓一室一卫一小厨租金大致在500-1200元，视房源情况而定。两室一厅一卫则多在1500-2000元左右。小情侣、或家庭多在外合租。

高级技工/主管

10-20万上下浮动 （保底+计件）

厂长、经理级等高管

20-50万上下浮动 （保底+利润分红）

▲或有误差，以实际为准

园区有厂房配套员工宿舍，通常标配普通员工四人间、主管两人间、经理一人间。提供宿舍或提供租房补贴，普通员工约300-1000元左右。

▲厂房宿舍外景及样板房实景图

房探另从普通服务业了解到，普通从业人员大多入住集体宿舍，月租金≤500元，且多由雇主提供；而有一定技术含量的从业人员（如厨师、技师等）多选择普通民房改造的单身公寓等，月租金≤1500元；双职工家庭、拖家带口的等多选择单租套房，月租金2000元上下视房源情况、区位等浮动。

另外，房探了解到，因大拆大整，旧村落地房等被拆除，而新开发的安置房、商品房等项目的出租房源出租成本较高，这些房源大多不是 新温州人租房的对象。

可见，温州市区的住房市场，对这一庞大的阶层并不友好，他们的 住房需求，因为总价的门槛原因，更是长期被抑制。

其实，这几年我们注意到，市区与新温州人居住需求有一定匹配度的小微户型，供应极少。有类似产品供应的，比如鹿城之光、世纪之光、欢乐天地、天空之城等多个项目供应的少量建筑面积约75+㎡的户型，亮相后基本被抢光。

最近的小户型案例，是位于瓯海潘桥的万科·映星河。

▲项目相对位置示意

据反馈，该楼盘首开购买75㎡的客户中，绝大部分为新温州人，他们一直想在温州安家落户，但苦于商品房置业门槛（特别是首付）相对较高。

那么，怎么去满足这个群体的置业需求呢？根据我们调查了解，其房源条件应该是这样的：

建筑面积约70方上下，不大于75方的两居室；

总价区间在100万-130万左右，最好不要超 过150万 。

换句话说，这样的房源，单价大致在1.5-2万元/㎡之间。但实际上，这几年温州符合他们需求的商品房新盘几乎没有。

那么，问题来了，市场有庞大的需求基数，但类似的产品为什么供应极少，或者没有批量出现呢？

这个问题，除了地段以外，关键在于土拍时的规划设计条件设置，非常不利于设计小户型，且主要体现在机动车位的配比上。

根据住宅停车配建指标，建筑面积约60-90㎡车位配比都是1：1。

项目

机动车(车位/户)

商品房、拆迁安置房

户建筑面积>200㎡或别墅

2.0

140㎡<户建筑面积≤200㎡

1.6

90㎡<户建筑面积≤140㎡

1.2

60㎡<户建筑面积≤90㎡

1.0

户建筑面积≤60㎡

0.6

小区物管等配套附属用房（车位/100㎡建筑面积）

0.3

注：公共租赁住房应充分利用地下空间设置至少一层地下车库作为公共停车库，停车泊位数量不少于总户数的20%。

▲《温州市区建筑工程停车配建标准及规划管理规定》（温市规[2017]83号）

也就是说，设计60方的小户型，相比90方户型，要多配置1/3的车位。

在这种情况下，如果批量建设70方左右的小微户型，就意味着地下室挖两层都很有可能不够！挖三层，建设成本直线飙升，且车位后期极有可能卖不掉（小户型车位需求少）。

因此，无论从成本还是收益的角度考虑，开发商没有任何积极性去供应70方上下的小微户型。

咱们回过头来看西部新城规划。

▲西部新城核心区范围示意：北至瓯江路、西至诸甬温铁路、南至过境路、东至瓯斯达路围合而成的矩形区域。图据：温州市自然资源和规划局官网、温州房产圈

位于西部新城核心区的厂房已经悉数搬走， 目前鹿城的制造业大多集聚在鞋都、藤桥、仰义、丰门一带，与西部新城距离最近。所以，我们认为用腾挪出来的西部新城土地，来化解这一批新温州人的居住问题，其实大有可为。

A

购房：车库配比政策倾斜

从区位条件来看，西部新城相对偏西的地块， 毛坯售价完全有条件低至1.7-1.8万元/㎡，要知道，黄龙的鹿城之光，目前在售价格加上各种优惠之后，许多房源毛坯价在1.7万/ ㎡之下。

单价门槛能让新温州人够得着，只要户型面积段也往下调，那么这批需求就可以得到一定程度的释放。只要政府在土拍时，在车库配比上做一定的政策倾斜，引导市场做小微户型，那么将会有一大批新温州人够得着市区商品房的总价门槛。

B

租房：商务用地可做单身公寓

假定类似单身公寓的配置租金为1500元/㎡，面积30方，售价不到30万，那么从投资回报率来考虑，还是比较可观的。

只要回报划算，市场就有动力去供应相对应的产品。这其间，只差政府的临门一脚。

所以，不开玩笑，这或许是温州楼市未来增量需求的希望所在。而西部新城可以成为这样的“试验田”……

好了，今天就说到这！

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